Часть 1. В конце ноября петербургское отделение «Трансперенси Интернешнл» направило запросы в правительство РФ, Счетную палату и ФСБ. Борцов с коррупцией заинтересовало, каким образом на реставрацию объектов Санкт-Петербургского госуниверситета тратятся миллиарды рублей. За три месяца от федеральных структур не пришло ни одного ответа. ТИ повторил свои запросы. А ЗАКС.Ру составил бюллетень университетской недвижимости, на которую выделялись огромные суммы, но результат оказался отличным от ожидаемого. Все здания СПбГУ, собранные где-нибудь в одном месте, могли бы образовать небольшой город областного значения. В распоряжении главного вуза Северной столицы находятся сотни строений, причем не только в Петербурге и пригородах – есть еще многочисленные базы практик в нескольких российских регионах. Университет – структура масштабная. 
Бюджетные оценки университетских объектов скачут необъяснимым образом. Например, в конце 2015 года стоимость недвижимости СПбГУ составила 32,5 млрд рублей. Год спустя этот показатель достиг 49 млрд, хотя стоимость квадратного метра на рынке не росла, а сам вуз никак не увеличился за год в полтора раза.

Нестыковки не только в цифрах университетского бюджета. В своем нынешнем состоянии СПбГУ не справляется с собственной недвижимостью, и находящиеся под управлением петербургского вуза объекты нередко пустуют либо превращаются в долгострой.

Некрасивая история красивых фасадов

Исторически главный университетский объект, визитная карточка – здание Двенадцати коллегий. В начале 2000-х оно находилось в печальном состоянии. Первый договор на ремонтные работы был заключен в 2001 году. Через пять лет после проверки Росфиннадзора выяснилось: из выделенных 98 млн рублей на ремонт потрачено лишь 16. Остальные оказались в руках мошенников – в том числе сотрудников университета. Одним из виновных в растрате суд признал проректора по развитию материально-технической базы СПбГУ Льва Огнева. Но долго сидеть ему не пришлось – вскоре после осуждения он попал под амнистию.

По-настоящему за восстановление здания Двенадцати коллегий взялись уже в нынешнем десятилетии. Основным заказчиком на объекте выступило подведомственное Минкульту федеральное учреждение «Центрреставрация». ФГКУ потратило на объект 718 млн рублей, сам университет – всего 18 млн (отделочные работы в аудиториях, электротехника, частичная перепланировка помещений). К 2016 году почти все запланированные работы были завершены.

В марте прошлого года ФСБ задержала высокопоставленных чиновников Минкультуры. Среди них оказались глава департамента управления имуществом и инвестиционной политики Борис Мазо и заместитель министра Григорий Пирумов, а также директор ФГКУ «Центрреставрация» Олег Иванов, который подписывал всю документацию, связанную с реставрацией здания Двенадцати коллегий. Этот объект пока не фигурировал в материалах расследования, но сейчас гражданские аудиторы «Трансперенси Интернешнл» пытаются привлечь внимание правоохранителей к фактам многократного завышения сметы при реконструкции университета. Например, погонный метр металлического забора обошелся федеральному бюджету в 180 тысяч рублей, а восстановление окна – в 400 тысяч, что в несколько раз превышает рыночные цены.

Удивительна в этой истории позиция ректора СПбГУ Николая Кропачева, который, судя по его собственным заявлениям, пользоваться плодами реконструкции не собирался. На самом финише реставрационных работ глава университета вдруг выступил с предложением… вообще выселить СПбГУ с Васильевского острова в Ленинградскую область – в поселок Верево Гатчинского района.

Неэффективный заказчик

Другой объект из нашего бюллетеня университетской недвижимости – Михайловскую дачу в Стрельне – СПбГУ получил от управления делами президента для размещения Высшей школы менеджмента. Произошло это в 2006 году, еще при Людмиле Вербицкой. Основные работы начались уже при Кропачеве. Затраты на реконструкцию объекта оценили в 21 млрд рублей, из них 3,5 млрд – на восстановление парка. Согласно планам, к концу 2010 года Михайловская дача уже должна была принять толпы студентов, будущих менеджеров. Но стройка откровенно не задалась – настолько, что не было сделано ничего.

В 2014 году ситуацию с Михайловской дачей изучили аудиторы Счетной палаты. Они выяснили, что часть документации не разработана, а та, что готова, – слишком низкого качества. «По состоянию на конец 2013 года ни один из объектов проекта в эксплуатацию не введен, по восьми объектам произведена консервация работ», – говорится в отчете СП. Кроме того, аудиторы установили несоблюдение законодательства, нормативов сметного регулирования и положений госконтрактов. В письме, направленном в Минобрнауки, Счетная палата констатировала: деятельность СПбГУ как госзаказчика неэффективна.

Владимир Путин на встрече с ректором тогда заметил: «несколько лет назад мы с Вами говорили о возможности сделать новый кампус для школы менеджмента на берегу Финского залива. Я помню, что мы даже выделили Вам деньги. 8 миллиардов рублей. К сожалению, так получилось, что университет не смог их освоить вовремя, и нам пришлось их вернуть в бюджет. А уже на следующий год мы в полном объёме не смогли вам эти деньги вернуть, имея в виду, что столкнулись с экономическим кризисом. Но я знаю тем не менее, что эта площадка постепенно осваивается.»

В ответ ректор пообещал президенту: кампус будет открыт к началу 2014 года! Но слово не сдержал: занятия в Михайловке начались только в сентябре 2015 года – спустя девять лет после передачи комплекса зданий университету. Пригодными для эксплуатации до сих пор считаются лишь учебный корпус, оборудованный в бывших конюшнях, и пристроенный к нему конференц-зал. На исторические здания денег уже не хватило, и вузу пришлось отказаться от наиболее обветшавших корпусов, дворца Великого князя Михаила Николаевича и от части парка.
Общежития же в Михайловской даче так и не построены до сих пор. В прошлом году правительство распорядилось предоставить СПбГУ 540 млн рублей на возведение жилых помещений для бакалавров. Эти средства будут освоены в рамках контракта стоимостью 1,1 млрд рублей на строительство пяти корпусов. С учетом планируемой вместимости – 330 человек – одно жилое место студента обойдется университету в 3,3 млн рублей, а окончание работ ожидается только к лету 2018 года.

Заходят с тыла

В мае 2011 года Николай Кропачев направил письмо премьер-министру с просьбой передать СПбГУ здания Военной академии тыла и транспорта. В результате университет получил от Министерства обороны почти 12 гектаров в «золотой» части Васильевского острова и комплекс зданий Первого кадетского корпуса площадью 68 тысяч кв. метров. Все это находится на Кадетской линии Васильевского острова – по соседству с несколькими институтами, входящими в СПбГУ.

В архитектурной «Студии 44» Никиты Явейна был заказан проект реставрации ансамбля культурного наследия федерального значения «Усадьба Меншикова» и здания студенческой столовой – эта работа обошлась в 416 млн рублей и была завершена к 2014 году

В 2017 году в Первом кадетском корпусе должны были появиться библиотека, студенческий медицинский центр, многофункциональный зал на 800 мест, конференц-зал, студенческая столовая на 1800 мест и административные помещения. Во дворе – парковка для преподавателей и сквер. Предполагалось восстановить и флигель центрального корпуса, который соединит усадьбу с Дворцом Меншикова, принадлежащим Эрмитажу. Часть строений проектировщики намереваются снести.

Уже после подготовки проекта появилась новая масштабная идея – создание конгресс-центра мирового уровня на 7 тысяч человек. Николай Кропачев и губернатор Георгий Полтавченко в сентябре 2014 года подписали договор о намерениях с возможностью двустороннего использования площадки. Университет должен был привлечь федеральные деньги, а позже загружать центр проведением там масштабных научных мероприятий. Город предлагал свое финансирование и рассчитывал на возможность устраивать в конгресс-центре крупные выставки и фестивали. Было объявлено, что вскоре начнутся проектно-изыскательские работы. Возглавлявшая на тот момент комитет по туризму Петербурга Инна Шалытоутверждала, что эта идея родилась в самом комитете. После отставки Шалыто вопрос создания конгресс-центра больше не поднимался.

Работы по созданию кампуса на бывшем объекте Минобороны планировалось начать в 2015 году и завершить через год. На деле же через год только начались попытки найти подрядчика, причем они оказались не вполне успешными. В июне прошлого года появился лот на 171 млн рублей — на «работы по реставрации и приспособлению для современного использования Первого кадетского корпуса и здания студенческой столовой». Заказчиком выступал университет. Сразу три потенциальных подрядчика пожаловались на оформление конкурсной документации документов, и управление ФАС по Петербургу процедуру приостановило.

Следующую попытку СПбГУ найти подрядчика ФАС пресекла в августе (один из участников конкурса пожаловался на некорректное описание лота), еще одну – в сентябре.

Проблемы заказчика с антимонопольной службой возникали и по другим лотам. Как следствие, начало работ в бывших зданиях Военной академии тыла и транспорта неоднократно откладывалось. А срок их окончания, изначально запланированный на декабрь 2016 года, и сегодня выглядит неопределенно.

Общая стоимость реставрации Первого кадетского корпуса и перестройки его под нужды университета известна лишь примерно – около 10 млрд рублей. Не исключено, что работы на Васильевском острове будут вестись параллельно с созданием нового университетского городка под Гатчиной. Руководство вуза с разъяснениями не спешит и конкретных планов и сроков не раскрывает. Примером тому могут служитьслова проректора СПбГУ по экономическому развитию Михаила Кудилинского:

«О сроках завершения работ говорить пока преждевременно, все зависит от выделения средств из федерального бюджета. Однако я убежден, что и при реализации будущих проектов мы продемонстрируем столь же эффективный подход в расходовании государственных средств, какой нам удалось обеспечить при строительстве университетского кампуса «Михайловская дача».

Продолжение следует…

Роман Перл

Источник: www.zaks.ru

Ссылка: https://www.zaks.ru/new/archive/view/165300

Универ-сити. Часть 2

ЗАКС.Ру продолжает изучать университетскую недвижимость. Во втором выпуске нашего бюллетеня еще несколько остановленных проектов, долгостроев и вовсе заброшенных зданий, принадлежащих СПбГУ – крупному, но далеко не самому успешному петербургскому девелоперу.

Шоу «Под стеклом»

Атриум во дворе здания юридического факультета задумали еще в начале 2000-х годов. Под прозрачным перекрытием должна была разместиться современная библиотека правовой литературы – площадью 3 тысячи кв. метров, с книгохранилищем, рабочими местами, гардеробом и лаунж-зонами. В доме №7 на 22-й линии Васильевского острова действительно собрана ценная коллекция книг и журналов – более 600 тысяч изданий, плюс огромная база диссертаций.

Проект был разработан в 2004 году. В следующем году «Газпром» выделил на реализацию красивой идеи $5 миллионов. Однако пакет документации администрацией вуза был сформирован и передан на экспертизу только к 2008 году.

К работам приступили, но почти сразу их пришлось остановить из-за, как это было официально сообщено на сайте университета, «появления новых требований противопожарной безопасности к историческим зданиям и необходимости разработки специальных технических условий». Удовлетворение этих требований заняло еще три года, и строительство продолжилось в 2011 году.

Российские компании продолжили финансировать проект. Десятки миллионов рублей университет получил от того же «Газпрома» и его дочек, а также от «Связьинвеста» и других крупных структур. В декабре 2015 года компания «Газпром комплектация» предоставила вузу еще 70 млн рублей. В августе 2016-го СПбГУ объявил аукцион на реконструкцию здания. Цена лота – почти 140 миллионов рублей. В самом университете говорят, что надеются на скорое завершение работ.

Бюрократы вместо медиков

Здание бывшего городского онкологического диспансера в Виленском переулке медицинский факультет СПбГУ получил еще в 2005 году. В помещениях общей площадью 3,8 тысячи кв. метров прежний декан факультета собирался построить университетскую клинику. Был проведен конкурс, который выиграла немецкая компания, но на этом все остановилось. В вузе сменилась власть, ректор Николай Кропачев прежний проект развивать не стал.

Много лет строение в Виленском ветшало, пока на него в начале 2015 года не обратил внимание вице-губернатор Александр Говорунов. По предварительным планам, в 2017 году здесь должен разместиться Смольнинский университет, создаваемый на базе Санкт-Петербургского межрегионального ресурсного центра. Этот корпоративный вуз работает уже десять лет, ежегодно его 115 образовательными программами пользуются 5 тысяч человек. Среди направлений – противодействие коррупции, компьютерная грамотность и национальная безопасность.

;Аудитории в Виленском переулке заполнят чиновники и специалисты, претендующие на работу в правительстве или просто желающие получить новые навыки. В Смольном рассчитывают на этом еще и зарабатывать – около 100 миллионов рублей в год. На занятия ждут учащихся из других регионов страны, дополнительное образование будет платным. Для проведения лекций планируется приглашать крупнейших специалистов по маркетингу и тайм-менеджменту. На сегодня дом №19 в Виленском переулке пустует.

Горький, «На дне»

Остается неопределенной судьба двух заметных объектов из каталога университетской недвижимости – бывших зданий Научно-исследовательского физического института и Научно-исследовательского института земной коры на Университетской набережной. Сами институты переехали в Петродворец еще в 1970-х годах. Деньги на реконструкцию поступили из федерального бюджета еще в начале 2000-х – предполагалось разместить там Научную библиотеку им. Горького. В самом вузе признают: существующего места для библиотеки не хватает, в главном здании книги приходится располагать по четыре ряда на полке. Год назад в хранилище произошел потоп, пострадало около трех тысяч книг. Так что вопрос создания новой библиотеки был и остается актуальным.

Реконструкция в освобожденных институтами зданиях проводилась, но довольно своеобразно. Вместо реализации утвержденного проекта было отремонтировано здание котельной, которое соединили с корпусом бывшего Института земной коры. А у прежнего здания физического института выросла мансарда.

Работы проводились при отсутствии необходимых документов, что в 2008 году было сочтено судом как хищение на сумму 100 млн, за которое проректор университета Лев Огнев был приговорен к восьми годам лишения свободы условно. В 2011 году приговор вынесли и в адрес его подельников – за хищение 38 млн рублей. На ректорских совещаниях это вопрос поднимался десятки раз, но до сих пор руководство СПбГУ не может узаконить существующие постройки. И до сих пор нет возможности не только перевезти туда хотя бы часть книжного фонда, но даже подключить здания ко всем коммуникациям – объекты считаются самовольной постройкой. Научной библиотеки им. Горького в университете так и не появилось.

Дом без Нобеля

Особняк на Пироговской набережной пустует с конца XX века. Так называемый Дом Нобеля был построен по проекту шведского архитектора К.Андерсона в виде итальянского палаццо эпохи Возрождения, в разное время он служил и личным домом Людвига Нобеля и его семьи, и офисом при Механическом заводе. В 2001 году КГИОП включил здание в перечень вновь выявленных объектов, представляющих историческую ценность.

Тогда же Дом Нобеля на Пироговоской набережной был передан компании «Бекар», которой по договору предстояло восстановить особняк. Однако девелоперы не рассчитали свои возможности: реставрация обошлась бы слишком долго, и договор предпочли расторгнуть.

В июне 2009 года Дом Нобеля достался медицинскому факультету СПбГУ. В ходе проведенного аварийной службой комплексного обследования здания обнаружились разливы ртути и емкости с просроченными токсическими веществами. После чего были приняты меры по предотвращению допуска в помещения посторонних лиц. С заколоченными окнами, частично окруженный забором особняк Нобеля стоит и сейчас.

Роман Перл
 
Продолжение следует…

См. также:
Универ-сити. Часть 1

Ссылка: https://www.zaks.ru/new/archive/view/165532

Универ-сити. Часть 3: Недвижимое и пустое

«Если скорость реконструкции центра не увеличить в несколько раз, то скоро мы получим необратимые потери – многие здания восстановить будет уже невозможно», – считает президент холдинга RBI Эдуард Тиктинский.

В Петербурге сотни зданий не используются вовсе. Часть из них – памятники истории и архитектуры, находящиеся в аварийном или близком к аварийному состоянии. Риск навсегда потерять исторический облик центра города сохраняется, причем угроза в большей степени исходит от безответственных владельцев и управляющих. ЗАКС.Ру продолжил изучение империи недвижимости, находящейся в управлении Санкт-Петербургского государственного университета.

Интересная локация

В знакомом нам доме 19 в Виленском переулке еще в 2000-х должна была появиться клиника медицинского факультета СПбГУ. Когда в университете сменилась власть, о прежних планах забыли. Затем Смольный хотел создать здесь чиновничий вуз, но и эта идея развития не получила. Здание остается в распоряжении университета и пустует.

«Объект имеет достаточно интересную локацию с точки зрения развития офисной недвижимости», – считает Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга компании Knight Frank St. Petersburg.

Попробуем оценить интерес в деньгах. Площадь здания – 3800 кв. метров. В шаговой доступности от станции метро «Чернышевская» и Таврического дворца. Не «золотой треугольник», но одно из самых востребованных на рынке мест города. Стоимость аренды офисов здесь составляет примерно тысячу рублей за квадратный метр в месяц. Конечно, даже у самого рачительного хозяина не все метры станут офисными. Но около 30 млн рублей в год такое здание могло бы приносить своему владельцу.

Бывшие здания Научно-исследовательского физического института и Научно-исследовательского института земной коры находятся внутри университетского городка на Васильевском острове. Неудачная реконструкция и нерасторопность администрации привели к тому, что необходимые вузу пространства стоят пустыми. Хотя должны были стать новой библиотекой.

Понятно, что офисы, в которых мы оцениваем упущенную выгоду, – не альтернатива книгохранилищу. Но если помещения так и не смогли приспособить под библиотеку, то это не значит, что они должны оставаться пустыми.

В этой локации стоимость аренды несколько ниже, чем в Виленском переулке. Да и размер здания НИФИ скромнее. Тем не менее 2180 кв. метров общей площади можно превратить как минимум в 1500 «квадратов» полезных, что принесло бы за год от сдачи в аренду около 16 млн рублей.

Кадетские условные миллиарды

Со стороны Кадетской линии мы видим целый комплекс зданий, принадлежащих университету, в том числе – усадьба Меншикова. Общая площадь – 68 тысяч кв. метров. Игорь Кокорев из Knight Frank St. Petersburg считает, что такой объем требует особого подхода: «Возможно, целесообразно создание многофункционального комплекса, что требует соответствующей экспертизы. Но главное – для такого большого объекта нужен большой объем инвестиций, что дополнительно ограничивает круг потенциальных интересантов».

Без серьезного исследования оценить потенциал коммерческого использования здания можно лишь весьма приблизительно. В центральной части Васильевского острова есть объекты площадью в десятки тысяч квадратных метров. Сопоставляя существующие на рынке предложения, можно предположить, что аренда Кадетского корпуса могла бы приносить владельцу около 800 млн рублей в год.

Еще одна из ранее описанных нами университетских «заброшенок» – Дом Нобеля на Пироговской набережной. Сейчас особняк стоит с заколоченными окнами, чтобы на улицу не проникали разлитые внутри химические вещества. Привести здание в порядок государственные собственники даже не пытались. Но если это сделать, то на сдаче в аренду владелец мог бы зарабатывать до 25 млн рублей в год.

Собака на сене

Коммерческое использование только перечисленных выше зданий (а это лишь крохи от всей заброшенной недвижимости СПбГУ) могло бы ежегодно пополнять бюджет собственника примерно на 870 млн рублей. Для сравнения: в прошлом году СПбГУ на сдаче в аренду своей недвижимости заработал всего 22 млн. И еще сопоставьте: фонд оплаты труда всех научных работников университета – 722 млн рублей, а на стипендии СПбГУ потратил 506 млн.

Конечно, чтобы превращающиеся в руины здания приносили доход, недостаточно их отремонтировать и привести в порядок – потребуется и работа по подготовке документов.

«Пустующие здания по адресу Виленский пер., 19, здания НИФИ и НИИЗК на Университетской наб, 7/9, а также Первый Кадетский корпус на Кадетской линии располагаются на землях для размещения объектов образования», – пояснила ведущий аналитик E3 Group Анастасия Александрова.

Но барьеры, установленные государством, им же легко и снимаются, когда во власти возникают красивые идеи. Именно на Кадетской линии и как раз на землях для объектов образования губернатор Георгий Полтавченко предлагал создать конгрессно-выставочный центр. То есть снятие ограничений – вопрос решаемый.

Есть проблемы и с Домом Нобеля на Пироговской набережной – участок, на котором он располагается, до сих пор не имеет присвоенного номера на кадастровой карте города. Но ведь и это не самая великая проблема, если взяться за ее решение!

Президент холдинга RBI, со слов которого мы начали, уверен: инвесторам такие объекты интересны.

«Надо менять инвестиционный климат и создавать благоприятные условия для девелоперов, готовых браться за решение этого вопроса. Под контролем властей, градостроительного совета, со всеми обязательными ограничениями по высотности и плотности – но надо двигаться с мертвой точки», – считает Тиктинский.

См. также:
Универ-сити. Часть 1
Универ-сити. Часть 2

Роман Перл

 

https://www.zaks.ru/new/archive/view/166795